Q&A

관리자

첫 구매자를 위한 대출

The State of New York Mortgage Agency(SONYMA)는 주택을 처음으로 사려고 하는 사람들을 돕기 위해 특별히 고안된 몇 가지 모기지 프로그램을 운영하고 있다. 이 프로그램은 경쟁력 있는 이자율, 낮은 계약금, 유연한 인수 지침, 계약금 지원 등을 제공한다.

① 재향 군인을 위한 주택 프로그램(Homes for Veterans Program)은 미군 참전용사와 현역 미군들을 위한 것이다. 이 프로그램은 자격을 갖춘 재향 군인 또는 현역 미군 요원이 보다 유리한 조건으로 SONYMA 프로그램에 지원할 수 있도록 한다.

② 리모델 뉴욕 프로그램(Remodel New York)은 집을 처음 사는 사람들이 집을 구입하고 리모델링할 수 있게 낮은 고정금리 담보대출을 제공한다.

③ Achieving the Dream은 적은 소득을 가진 첫 주택 구입자들에게 제공된다.

④ 건축 인센티브 프로그램(Construction Incentive Program)은 특히 공사나 재건 중인 주택을 구매하는 첫 구매자들을 위한 것이다.

⑤ 저금리 프로그램(Low Interest Rate Program)은 새로 지어진 주택이나 기존 주택을 구매하는 주택을 처음 구매하는 사람들을 위한 SONYMA의 표준 주택담보대출 프로그램이다.

연방 주택 관리국( FHA:Federal Housing Administration)이 승인한 대출기관도 주택을 처음 구매하는 사람들을 위한 특별한 요구를 목표로 하는 대출을 제공한다. 하지만 “FHA가 승인한” 건물은 거의 없고 NYC와 거리가 멀다는 점에 주의해야 한다.


고정금리 담보대출(Fixed-rate mortgages)

고정금리 담보대출을 이용하면 설정된 이자율로 고정되어 대출기간 내내 매월 같은 상환금을 낸다. 이러한 유형의 담보 대출의 주요 이점은 인플레이션 보호이다. 만약 담보대출 금리가 상승해도 금리는 동일하게 유지된다. 반대로 큰 단점은 담보대출 금리가 급락해도 금리가 떨어지지 않는다는 것이다. 그러나 금리가 크게 떨어지면 재융자할 수 있다.

대부분의 대출 기관은 15년, 30년 고정금리 담보대출을 제공하고, 일부 대출기관들은 10년, 20년 만기 대출도 있다. 고정 담보 대출 기간이 길어질수록 수년에 걸쳐 지불하기 때문에 월 지불액이 낮아질 것이다. 하지만 장기 대출을 하면 시간이 지날수록 더 많은 이자를 지불하게 된다.

15년 만기 고정 담보 대출은 더 적은 기간 동안 지불하므로 30년 만기 고정 담보 대출보다 월 지불액이 더 높을 것이다. 이점은 더 빠른 속도로 자본을 쌓을 수 있고 대출 기간 동안 이자율을 낮출 수 있다는 것이다. 단기 대출은 일반적으로 금리가 낮다.


변동금리 담보대출(Adjustable-rate mortgages)

흔히 ARM이라고 불리는 변동금리 담보대출은 대출 기간 동안 이자율이 변하는 대출이다. 변동금리 담보대출은 이자율이 얼마나 자주 변동할 수 있는지를 결정하는 기간이 있으며, 이자율이 변하지 않는 초기 “고정” 기간(보통 3, 5, 7년)이 있다.

변동금리 담보대출은 2007년 주택 거품이 터지면서 널리 비난받았고, 그 결과 소비자들에게 호응을 얻지 못했다. 하지만 주택담보대출 금리가 상승하면서 한 때 악화된 변동금리 담보대출은 특히 NYC 상류층 대출자들 사이에서 다시 인기를 얻고 있다.

이러한 대출은 고정기간이 끝나고 대출이 조정될 때 이자율과 지급이 증가할 수 있기 때문에 더 위험하다고 간주되는 경우가 많다. 하지만 만약 집에서 더 짧은 기간 동안 살 계획이라면, 변동금리 담보대출이 고정금리 담보대출보다 더 낮은 이자율을 얻을 가능성이 높기 때문에 합리적일 수 있다.

관리자
  • 변동 금리 저당 대출(ARM, Adjustable-rate mortagage)

지수를 기준으로 미리 설정된 간격으로 변동하는 이자율이 있는 담보. 지불액이 오르거나 내려갈 수 있다.

  • 클로징 비용(Closing costs)

부동산이 판매자로부터 구매자에게 공식적으로 양도될 때 부동산 마감 시 지불되는 수수료. 구매자와 판매자 모두 클로징 비용이 발생한다.

  • 관리 운영비(Common Charges)

관리비, 운영비 등 콘도 거주자가 다른 거주자들과 공유하는 공통 서비스와 편의시설을 충당하기 위해 콘도 소유자가 지불하는 월 수수료.

  • 콘도(Condo)

아파트는 개별적으로 소유하는 주거용 건물이지만, 부지를 포함한 건물의 공동 부분은 공동 소유이다. 콘도는 집에 대한 증서를 받기 때문에 부동산으로 간주된다.

  • 매매계약(Contract of sale)

특정 부동산에 대한 매입 또는 양도 조건을 명시하는 구매자와 판매자 간의 법적 구속력 있는 계약.

  • 코압(Co-op)

바이어들은 아파트 단지를 일괄적으로 소유하는 협동조합에서 주식을 산다. 주주들은 코압 내에서 아파트에 독점권을 가지지만, 부동산으로 간주되지는 않는다.

  • 코압 보드(Co-op board)

코압 건물 내에서 모든 주주들을 대표하기 위해 선출된 주민들을 말한다. 코압 보드(‘이사회’와 유사)는 건물의 규칙을 결정하고, 건물 문제를 해결하며 신규 지원자를 위한 신청서를 검토한다.

  • 신용 점수(Credit score)

이 점수는 개인의 대출 상환 능력을 나타낸다. 점수는 350점에서 850점 사이이며 신용 점수가 높을수록 신용도가 더 높다. 다양한 요인에 의해 결정되지만 가장 중요한 것은 개인의 신용 기록이다.

  • 총부채상환비율(Debt-to-income (DTI) ratio)

개인의 총소득과 비교한 부채 금액. 대출 기관은 개인의 신용도와 대출 연장 여부를 평가하기 위해 이를 사용하며, 백분율로 표시된다.(예 : 33%)

  • 계약금(Down payment)

일반적인 계약금은 대출 자격을 갖추기 위해 매매 가격의 5~20%를 현금으로 지불한다. 코압(Co-ops)의 경우, 계약금은 보통 최소 20% 이상이며 훨씬 더 높아질 수 있다.

  • Earnest money deposit

구매 예정자가 판매자에게 그들의 거래가 제대로 이루어졌음을 증명하기 위해 적은 보증금을 미리 지불한다. 에스크로로 유지되며, 구매자가 계약을 철회할 경우 일반적으로 환불되지 않는다.

  • 에스크로(Escrow)

구매자가 계약이 종료될 때까지 소유권 회사, 중개인, 변호사처럼 중립적인 제3자에게 보관하는 보증금 또는 계약금을 말한다. 거래가 종료되고 계약 조건이 충족되면, 해당 금액을 판매자에게 지불할 수 있다.

  • Final walk-through

클로징 하기 며칠 전에 구매자는 계약서에 명시된 조건에 맞는지 확인하기 위해 집을 보러 온다.

  • 고정금리 저당대출(Fixed-rate mortgage)

대출기간 내내 금리가 변하지 않는 주택담보대출.

  • In contract

부동산에 대한 계약이 접수되어 구매자는 보증금을 지불했고 판매자와 구매자 모두 그 제안에 서명했다. 거래가 성사되지 않으면 더 이상 리스팅을 사용할 수 없다.

  • Landmark designation

랜드마크는 특별한 역사·문화적 또는 미적 가치를 지닌 것으로 인정받는 건물로, 건물 내 수리 및 변경을 하려면 랜드마크 보존 위원회의 승인을 받아야 한다.

  • Loan estimate (previously known as Good Faith Estimate)

주택 담보 대출 신청 후 구매자가 받는 3장짜리 양식으로, 대출의 세부사항과 조건을 열거하고 있다.

  • 주택담보대출비율(Loan-to-value (LTV) ratio)

주택담보대출 금액과 부동산의 평가가치 비교. LTV 비율이 75% 미만인 구매자는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율이 높기 때문에 대출을 받을 가능성이 높다.

  • 담보 대출(Mortgage)

대출자가 집을 사기 위해 은행이나 대출 기관에서 주는 대출. 주택담보대출 상환금은 원금, 이자, 세금, 보험이 있다.

  • 등록 유지비(Maintenance fees)

코압 소유자가 세금, 보험료 등 건물 운영비를 충당하기 위해 지불해야 하는 월 수수료. 금액은 코압이 소유한 주식 수를 기준으로 한다.

  • Preapproval

대출 기관의 진술서에는 구매자가 해당 대출 기관의 지침에 따라 특정 대출 금액을 받을 수 있다고 명시되어 있다.

  • 모기지 보험 제도(Private mortgage insurance (PMI))

모기지 보험 제도는 일반적으로 주택 대출과 함께 사용되는 보험의 일종이다. 최소 20%의 계약금을 갖고 있지 않은 대출자들은 일반적으로 PMI를 구입해야 한다.

  • 이자율 고정(Rate lock)

대출 기관은 정해진 기간(30일, 45일, 60일, 또는 90일)에 걸쳐 특정 가격으로 차용자에게 일정 금리를 보장한다.

  • 우선매수권(Right of first refusal)

콘도 보드(Condo board)는 건물에서 판매되는 아파트의 구매자가 우선적으로 될 권리가 있음을 의미한다.

관리자

기본적으로 미국의 증여세와 상속세는 시민권라면 무제한이고 영주권자라면 1,100만불까지 면제가 됩니다.

다만 비영주권자과 영주권자의 차이가 있을수 있습니다. 

비영주권자의 경우 증여/상속시 부부간에 년 15만5천 달러가 비과세로 가능하고, 자녀에게는 1만 5천 달러까지만 면세 혜택을 받을수 있습니다.

한국 국적의 사람이 부동산 취득 후 영주권을 취득하게 되면 1,100만불까지 면제가 됩니다.

다만 증여/상속을 주는 사람과 받는 대상 또한 영주권자여야지만 성립이 됩니다. 

관리자

해외 부동산 구입시 대출은 가능합니다.

다만 대출 조건에 많은 서류를 요구 하고 있고 자산중에 담보를 요구 하는 경우도 있으며

비영주권의 같은 경우 높은 이율이 나오거나 통과 하지 못하는 사례도 발생하게 됩니다.

따라서 매매의사가 있을경우 부동산의 전체 매매가격을 준비하시고 대출심사에 따라 움직이시는게 유동적입니다.  

관리자

해외 주택이 투자가 아닌 거주를 원하는 경우 임대와 매매사이의 문제가 발생합니다. 

해외 부동산은 전세제도가 없기에 장, 단기 거주 기간에 따라 임대와 매매를 신중하게 선택해야 됩니다.


단기 1~2년 미만의 거주는 임대를 추천드리며 주택 구입에 따른 세금 또한 들지 않기에 주택 유형 또한 여러가지를 보실 수 있습니다.

장기 거주시에는 지속적인 임대료가 나가는 임대보다 매매를 추천드립니다. 세금이나 관리부분에서 소유주가 해야될 일이 많지만

매월 임대료를 내는 부담이 줄고 장기적으로 보면 후에 시세차익을 기대 하실 수 있습니다.

관리자

해외 부동산은 국내 주택수에 포함이 되지 않기에 국내주택수와 무관하게 구매 하실 수 있습니다.


관리자

1.  코압 (CO-OP)

코압은 매입자가 지분을 얻는 방식으로 소유합니다.

모든 주주가 건물과 건물 단위를 함께 소유 하는 것으로 아파트 임대여부부터 구조변경까지 모든일에 관여를 합니다.

코압 이사회는 건물 지분 소유자 선택에 앞에 까다로운 절차를 비추고 있어 매입하기까지 까다로운 점이 있습니다.

장기거주를 목적으로 하시는 분들에게 적합한 매물 입니다.


2. 콘도 (Condominiums)

미국 콘도는 국내로 따지면 아파트와 같습니다. 

구성이 잘 되어있는 커뮤니티 시설에서 부터 관리인이 관리해주는 시설까지 있으며 

콘도의 소유주는 원하는 데로 집을 임대하거나 매매 할 수 있습니다.

일반적으로 코압보다 높은 거래 금액과 시장에 빠른 회전률을 보이고 있습니다. 

투자 및 거주용으로 구매하기 적합한 상품입니다. 


3. 타운하우스 (Townhouse)

타운하우스의 형태는 여러가지로 구분되지만 대부분의 뉴욕의 타운하우스 형태는 같은 블록의 다른 건물과 인접한 3 - 4 층 건물 입니다.

건물의 통으로 사용하는 단독주택 형태의 타운하우스와 개별적으로 층이 나뉘는 국내 빌라와 같은 형태의 타운하우스가 있습니다.

타운하우스의 장점은 프라이버시에 있으며 뉴욕에 있는 타운하우스는 다른 유형의 주태보다 월등히 높은 가격은 보입니다.

장기 주거용으로 적합한 상품입니다.


4. 단독주택 (House/ Detached House)

단독주택은 말 그대로 단독으로 지어진 주택이며 기본적으로 마당과 주차를 할 수 있는 공간이 함께 있습니다.

뉴욕 맨해튼에서는 단독주택을 찾기 어려우며 상대적으로 외각 지역에서 찾을 수 있습니다.

로스엔젤레스 지역은 다른 형태의 주택보다 단독주택이 찾기 쉬우며 선호하고 

1st House를 단독주택으로 2nd house를 condominium으로 선택하는 경우가 많이있습니다.

주택의 전반적인 관리를 소유자가 하거나 회사를 고용해야 됨으로 장기거주에 적합한 상품 입니다.


5.  로프트 (Loft)

로프트는 높은 층고에, 큰 창문, 벽이 없이 탁 트인 공간이 특징입니다. 

이러한 형태는 예전의 공장이나 공업용 건물로 쓰였던 건물을 주거 공간으로 개조해 사용했던 건물이기 때문입니다. 

뉴욕의 fashion district 인 Tribeca, soho 그리고 willamsburg 지역에 많이 있고

로스앤젤레스는 downtown에 많이 있습니다. 

가격대가 높게 형성되어 있지만 여러방면으로 사용할 수 있다는 장점이 있는 유형입니다. 



관리자

부동산 웹사이트 질로우에 따르면 현재 시장에 나와있는 주택의 평균 가격은 $779,000 이며

맨해튼 지역은 160만 달러 브루클린은 $969,000 가 조금 넘는 가격입니다.


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